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        18城取消限價后 部分地方土拍分化明顯
        每日經濟新聞 發布時間:2023年12月15日 15:47
        每日經濟新聞
        2023年12月15日 15:47

          18城取消限價后 部分地方土拍分化明顯

          每經記者 甄素靜 每經編輯 魏文藝

          12月14日,東莞首宗不限價地塊成功出讓,溢價率達30%。同時,該地塊29241元/平方米的成交樓面價還刷新了東莞樓面地價新高,成為當地“新地王”。

          同日,南京9批次18宗涉宅地塊掛牌出讓,僅有1宗地塊以4.76%的溢價率成交,其余17宗地塊均以底價成交;無錫當日完成8批次土拍出讓,共掛牌9宗地塊,除1宗終止出讓外,其余8宗地塊均以底價成交。

          據中指研究院最新監測數據,截至目前,全國22個采取“兩集中”土地出讓方式的城市均已發布涉宅用地公告,其中18城取消地價上限、恢復“價高者得”的土拍模式,北京、上海、深圳、寧波仍在執行限地價政策。

          其中,包括杭州、成都、蘇州、合肥、南京、無錫、濟南等在內的部分城市,在取消地價上限后已完成了首次或多次土拍?傮w來看,土地規則調整后,已出讓地塊城市的市場分化明顯,有些城市頻現高溢價地塊,有些城市則以底價成交為主。

          “需要注意的是,一線、二線、三四線城市土拍熱度分化明顯,房企投資繼續向核心優勢城市聚集!敝兄秆芯吭和恋厥袌鲅芯控撠熑藦垊P向《每日經濟新聞》記者分析認為,預計2024年上半年,核心城市優質地塊仍將受到房企追捧。

          多城頻現高溢價地塊

          自11月以來,全國重點22城陸續發布涉宅用地公告。截至目前,共有18城取消地價上限,恢復“價高者得”的土拍模式,包括廣州、成都、合肥、濟南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、沈陽和鄭州。

          記者觀察發現,在房地產市場區域分化愈發明顯、開發企業投資戰略更加聚焦的背景下,核心區域優質地塊仍保持高熱。取消地價上限后,近期多個城市土拍中出現高溢價成交地塊。

          12月14日,東莞首宗不限價地塊出讓。經過140輪激戰,這宗位于南城CBD的2023WR010地塊最終被保利以總價18.1億元、溢價率30%斬獲。而29241元/平方米的樓面地價,也刷新了東莞樓面地價新高,成為東莞“新地王”。

          12月12日,杭州舉行第13批土地出讓,9宗地塊平均溢價率10.5%。其中有5宗地塊溢價率成交,最高溢價率達38.32%。

          11月15日,成都取消限地價后首次出讓7宗涉宅地塊,最終有3宗溢價成交,其中兩宗地塊的溢價率分別達到16.8%和30%。12月12日,成都再次出讓6宗涉宅地塊,其中3宗地溢價成交,最高溢價率達43%。

          值得一提的是,民營房企在12月12日的成都土拍中表現積極。如錦江區29畝地塊經過超70輪舉牌,最終被成都本土民營房企成都仁和置業斬獲,溢價率43%,23500元/平方米的成交樓面價也刷新了成都樓面價紀錄。

          11月2日,在合肥取消土地限價后的首次土拍場中,5宗地塊中除1宗安置房用地底價成交以及1宗租賃住房用地微溢價成交外,其他3宗地塊的溢價率分別達到44.89%、33.95%、7.05%。其中濱科城BK202305號地塊吸引了保利發展、招商蛇口、華潤置地、中海地產、安徽高速等11家企業報名,最終被安徽高速以總價33.88億元、溢價率44.9%收入囊中。

          11月20日,合肥再次出讓3宗宅地,均溢價成交。其中,關注度較高的經開區地塊和瑤海區地塊,溢價率分別為17.76%和19.76%。

          11月29日,蘇州取消土地限價首拍成交6宗地,共攬金75億元。其中,最受關注的園區奧體04地塊經過兩個半小時、120輪競價后,最終被北京金隅以總價28.97億元、成交樓面價39027元/平方米、溢價率30.09%競得,刷新了園區最高成交樓面價紀錄。

          “溢價率上限放開后,22城中已有18城新供地塊取消了溢價率上限,11月共有20宗地塊成交溢價率超過15%。不過,目前尚未有容積率小于1.0的郊區地塊推出!睆垊P分析認為。

          多為地方國企出手拿地

          需要注意的是,調整土拍規則后,雖然實力房企對核心城市部分地塊表現出較高熱情,但整體來看,城市與城市、各個城市區域間也表現出明顯的分化現象。

          相對于杭州、成都、合肥、東莞等城市的高溢價地塊頻現現象,南京、蘇州、無錫在取消土地限價后的地塊出讓卻以底價成交為主。

          11月25日,南京舉行取消土地限價后的首場土拍,9宗涉宅地塊全部以底價成交。12月14日,南京9批次18宗涉宅地塊掛牌出讓,僅有1宗地塊以4.76%的溢價率成交,其余17宗地塊均以底價成交。

          12月14日,無錫完成8批次土拍出讓,共掛牌9宗地塊,除1宗終止出讓外,其余8宗地塊均以底價成交。

          11月29日,蘇州取消土地限價首拍成交的6宗地塊中,僅有1宗溢價成交,其余5宗均以底價成交。

          中指研究院蘇州分院高級分析師金珂分析認為,從蘇州本次土拍的拿地房企來看,依然多數為地方國企,且大多延續了聯合拿地的模式。熱門地塊的爭搶一定程度上提振了蘇州市場信心。而另一方面,不限價時代開啟后,土地市場分化將進一步加劇,非核心板塊的地塊底價或低溢價成交或將成為普遍現象。

          “此外,土拍市場一線、二線、三四線城市熱度分化明顯,房企投資繼續向核心優勢城市聚集。拿地企業結構方面,受到各地監管影響,地方國資拿地金額占比有所上升,22城均值為23%;央國企拿地金額占比接近50%。具體來看,今年以來,福州、鄭州、無錫、沈陽、長春等城市的地方國資拿地金額占比偏高,杭州、合肥等長三角城市仍然是民企拿地的重點區域!睆垊P表示。

          中指研究院的最新數據顯示,1~11月,全國300城共推出住宅用地規劃建筑面積56757.05萬平方米,同比下降21.16%;成交規劃建筑面積33801.99萬平方米,同比下降27.72%;住宅用地出讓金達21674.44億元,同比下降21.42%;成交樓面均價為6407元/平方米,同比上漲8.62%;平均溢價率為5.37%,較去年同期增長2.06個百分點;共流拍地塊835宗,流拍率為17.11%,較去年同期增長0.01個百分點。

          其中,一線城市住宅用地推出規劃建筑面積同比增幅最大,二線城市成交規劃建筑面積同比增幅最大,二線城市成交樓面均價同比增幅最大,一線城市平均溢價率最高。

          展望2024年,張凱預計,2024年上半年核心城市優質地塊仍將受到房企追捧,全年土拍熱度則取決于房地產市場企穩程度!暗胤秸畠A向于將優質地塊留到2024年上半年供應,屆時房企資金相對充足,出價意愿更強!

        【編輯:黃詩立】
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